การดูค่าเช่ารายเดือนอย่างเดียวไม่พอจะบอกว่าบ้านหรือคอนโดให้ผลตอบแทนดีหรือไม่ ต้องเทียบรายได้กับราคาซื้อและต้นทุนการถือครอง รวมถึงช่วงที่ไม่มีผู้เช่าและค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุง
แยกผลตอบแทนขั้นต้นกับเงินสดสุทธิ
ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นต่อปี = ค่าเช่ารายเดือน × 12 ÷ ราคาซื้อรวม × 100 ตัวเลขนี้ยังไม่หักค่าใช้จ่ายและสมมติว่าปล่อยเช่าได้ครบทั้งปี
เงินสดสุทธิจากการเช่า ควรเริ่มจากค่าเช่าที่ได้รับจริง แล้วหักช่วงห้องว่าง ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ภาษี ประกัน ค่านายหน้า และค่าใช้จ่ายที่เจ้าของต้องจ่าย หากมีสินเชื่อ ให้แสดงค่างวดและดอกเบี้ยแยก เพราะการคำนวณผลตอบแทนทรัพย์สินกับกระแสเงินสดของเจ้าของเป็นคนละตัวชี้วัด
ตัวอย่างวิธีคิด
สมมติซื้อห้อง 2,000,000 บาทและคาดค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน ผลตอบแทนขั้นต้นตามสูตรคือ 6% ต่อปี (120,000 ÷ 2,000,000) ก่อนหักเดือนที่ไม่มีผู้เช่า ค่าใช้จ่ายและภาษี ตัวเลขนี้ไม่ใช่ผลตอบแทนสุทธิและไม่ได้ทำนายว่าห้องจะมีผู้เช่าจริง
ตรวจข้อมูลตลาดก่อนตั้งค่าเช่า
- เปรียบเทียบห้องที่ทำเล ขนาด สภาพ และสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียงกัน
- ตรวจค่าเช่าที่มีผู้เช่าจริงหรือมีสัญญา ไม่พึ่งเฉพาะราคาประกาศ
- ประมาณเวลาหาผู้เช่าและค่าใช้จ่ายระหว่างห้องว่าง
- ตรวจข้อบังคับนิติบุคคลและข้อจำกัดการใช้ทรัพย์สิน
อย่าสับสนกับการลงทุนใน REIT
REIT เป็นทรัสต์ที่ระดมทุนไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่า และผู้ลงทุนซื้อหน่วยทรัสต์ ไม่ได้เป็นเจ้าของห้องหรืออาคารแต่ละหน่วยโดยตรง ตลาดหลักทรัพย์ฯ แสดงว่ารายได้ค่าเช่าและการจ่ายผลประโยชน์ขึ้นกับทรัพย์สินและการบริหารของ REIT [อ่านพื้นฐาน REIT](https://www.set.or.th/th/listing/equities/reits) ผลตอบแทนและราคาหน่วยลงทุนไม่รับประกัน
ใช้ผลคำนวณเป็นหนึ่งในข้อมูลประกอบการตัดสินใจ แล้วพิจารณาสภาพคล่อง หนี้ ภาษี และความเสี่ยงของทำเลร่วมด้วย
ตัวอย่างเมื่อมีห้องว่างและค่าใช้จ่าย
สมมติราคาซื้อ 2,000,000 บาท ค่าเช่า 10,000 บาทต่อเดือน และมีผู้เช่าครบปี ค่าเช่าขั้นต้น 120,000 บาทคิดเป็น 6% ของราคาซื้อก่อนหักต้นทุน หากว่างหนึ่งเดือน รายได้ที่เก็บได้จะเหลือ 110,000 บาท สมมติค่าใช้จ่ายดำเนินงานทั้งปีอีก 30,000 บาท เงินจากการเช่าหลังหักรายการตัวอย่างจะเหลือ 80,000 บาท หรือ 4% ของราคาซื้อ ก่อนดอกเบี้ย ภาษีเงินได้ และค่าใช้จ่ายตอนซื้อขาย ตัวเลขนี้ใช้สอนวิธีคิดเท่านั้น ไม่ใช่ราคาหรือผลตอบแทนของตลาดจริง
แยกผลตอบแทนจากการดำเนินงานของทรัพย์ออกจากเงินสดที่เจ้าของเหลือหลังจ่ายค่างวดสินเชื่อ เพราะการผ่อนมีทั้งดอกเบี้ยและเงินต้น และขึ้นกับเงื่อนไขเงินกู้ของแต่ละคน ก่อนสรุปว่าคุ้ม ให้จำลองกรณีผู้เช่าอยู่ครบปี มีช่วงว่าง และต้องซ่อมใหญ่
ก.ล.ต. อธิบายว่า REIT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าและมีผู้จัดการดูแลตามโครงสร้างกองทรัสต์ จึงไม่ใช่การถือห้องโดยตรง ใช้เอกสารของแต่ละ REIT ตรวจทรัพย์สิน หนี้สิน ค่าธรรมเนียม และความเสี่ยงก่อนเปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เอง
แหล่งข้อมูล: ก.ล.ต. เรื่องโครงสร้างและการตรวจสอบทรัพย์สินของ REIT และ ธนาคารแห่งประเทศไทย: วางแผนค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่
วิดีโอเดิมเป็นคลิปกองทุนปันผล ไม่ได้อธิบาย Rental Yield และไม่ใช่หลักฐานของสูตรหรือตัวอย่างนี้